صادق الرئيس على قانون الإيجارات القديمة بعد 75 عاماً من الجمود.. كيف يغير المرحلة الانتقالية شروط الإخلاء وعقود الإيجار؟

وقع الرئيس عبد الفتاح السيسي قانون رقم 164 لسنة 2025 الخاص بتنظيم إنهاء عقود الإيجارات القديمة، ما يشكل بداية جديدة تسعى لحل أزمة ممتدة منذ منتصف القرن الماضي بين المستأجرين والمالكين؛ تلك العلاقة التي عانت من تعقيدات كبيرة بسبب قوانين عفى عليها الزمن وحاجتها إلى تحديث מעمق.

تاريخ قوانين الإيجارات القديمة وتأثيرها على العلاقة بين المالك والمستأجر

تعود جذور قانون الإيجارات القديمة إلى عام 1947 في عهد الملك فاروق، عندما صدر القانون رقم 121 الذي حمّل المالكين قيودًا صارمة، منها عدم السماح لهم بطلب إخلاء المستأجر إلا في حالات محدودة، وذلك لضمان تثبيت العلاقة الإيجارية طويلة الأمد؛ ثم جاء عام 1952 بثورة تغيرت معها السياسات، حيث خفض القانون الإيجاري بشكل كبير تحت قيادة جمال عبد الناصر، مراعيًا الأبعاد الاجتماعية ومساندًا محدودي الدخل، مما أدى إلى تثبيت حق المستأجرين لفترات طويلة بأسعار إيجار منخفضة جدًا.

في فترة أنور السادات، تعدلت هذه القوانين عام 1981 لتشمل تحديد قيمة الإيجارات بنسبة 7% من قيمة الأرض والمباني، مع استثناء المناطق الفاخرة، فضلًا عن إلزام المستأجر بالمشاركة في ترميم العقارات، لكن رغم هذه التعديلات ظلت الفجوة واسعة بين القيمة القانونية للإيجار وأسعار السوق، وهو ما فرض تحديات متزايدة مع بداية الألفية الجديدة.

القانون الجديد وتطورات تعديل الإيجارات القديمة في 2025

أرسى الحكم الصادر عام 2014 من المحكمة الدستورية العليا أساسًا لتعديل قوانين الإيجارات القديمة، حين قضى بعدم دستورية بعض بنود تقيّد حقوق المالك في استعادة وحدته العقارية غير المُستخدمة للسكن. تبع ذلك حراك تشريعي في الأعوام التالية، خصوصًا في 2015 مع مناقشات مركزة حول عقود الإيجار للأشخاص الاعتباريين، في حين ظل ملف الإيجارات السكنية عالقًا حتى جلسات البرلمان في 2021 التي لم تحسم الأمر.

لكن عام 2025 شهد إعلان بصيص الأمل عندما صدّق الرئيس السيسي على القانون رقم 164، الذي حدد إطارًا زمنيًا لإنهاء عقود الإيجارات القديمة، إذ خُصصت 7 سنوات للوحدات السكنية و5 سنوات للعقارات غير السكنية، مع إمكانية التفاوض والتسوية بين الطرفين قبل انتهاء هذه المدة، مما يمهّد لتصحيح العلاقة بين المالك والمستأجر بشكل قانوني منظم.

تفاصيل قانون 164 لسنة 2025 وآليات تطبيقه على عقود الإيجار القديمة

ينص القانون الجديد على تقسيم المناطق الخاضعة لأحكامه إلى ثلاث فئات رئيسة هي: متميزة، متوسطة، واقتصادية، مع تكليف المحافظين بتشكيل لجان خاصة لحصر هذه المناطق بدقة لضمان تطبيق تدريجي ومدروس بعيدًا عن الفوضى، وهو ما يعكس حرص التشريع على حماية حقوق الطرفين.

وفق القانون، تبدأ عقود الإيجار بالانتهاء بشكل تلقائي بعد 7 سنوات للعقارات السكنية، و5 سنوات للعقارات غير السكنية، مع فتح الباب أمام إجراءات الترضية بين المالك والمستأجر لتفادي النزاعات، كما صدّق الرئيس على قانون رقم 165 لسنة 2025 الذي يسمح للمالك باستصدار أمر طرد من محكمة الأمور الوقتية بحق المستأجر الممتنع عن الإخلاء، دون المساس بحق التعويض المالي، ما يشدد على احترام الجوانب القانونية في التنفيذ.

تشكل الخطوات القانونية الجديدة استجابة ضرورية للواقع الحالي، إذ تعالج هذه القوانين ملف الإيجارات القديمة المتراكم الذي أثقل سوق العقارات، ويدخل المجتمع في مرحلة جديدة من النظامية والتوازن في علاقة المستأجر بالمالك، ملقية الضوء على أهمية تحديث التشريعات بما يتناسب مع متطلبات العصر، ومؤمنة حماية عادلة تحفظ الحقوق وتسمح بالتعايش القانوني السلس بين طرفي العلاقة الإيجارية.