إجراء نظامي.. ماذا تفعل عند نزع ملكية الأرض دون الحصول على تعويض؟

طرق تقييم العقار عند نزع الملكية في النظام الجديد تمثل الركيزة الأساسية لضمان حقوق الملاك وحصولهم على تعويضات عادلة تتماشى مع المتغيرات الاقتصادية الحالية، حيث كشف الخبير العقاري خالد المبيض عن آليات دقيقة تتبعها الجهات المختصة لتقدير قيمة الأراضي والمنشآت التي تؤول ملكيتها للمنفعة العامة؛ وضمان عدم تضرر المواطنين من تأخر صرف التعويضات المالية المقررة لهم نظاماً، مما يعزز مبادئ الشفافية والعدالة في القطاع العقاري بالمملكة.

طرق تقييم العقار عند نزع الملكية في النظام الجديد وحالات تأخر التعويض

عندما يتم اتخاذ قرار بنزع ملكية عقار ما لصالح المشروعات التنموية، يبرز تساؤل جوهري حول كيفية التعامل مع الفترات الزمنية التي تسبق استلام المالك لمستحقاته المالية، وقد أوضح المختص خالد المبيض أن هناك منهجية محددة يتم اتباعها في حال امتدت فترة عدم التعويض لعام أو عامين أو حتى لعدة أشهر طويلة؛ إذ يتم في هذه الحالة احتساب قيمة إيجارية للعقار تبدأ من تاريخ النزع الفعلي وحتى لحظة صرف مبلغ التعويض، وهذا الإجراء يهدف بشكل مباشر إلى تعويض المالك عن فوات المنفعة خلال تلك الفترة، حيث تُعامل الجهة التي قامت بنزع الملكية وكأنها استأجرت العقار من صاحبه طوال مدة الانتظار، مما يضمن أن تظل طرق تقييم العقار عند نزع الملكية في النظام الجديد منصفة وتحمي المالك من أية خسائر مادية ناتجة عن البيروقراطية أو تأخر الإجراءات الإدارية، وتعتبر هذه القيمة الإيجارية حقاً إضافياً يُضاف إلى القيمة الإجمالية المقدرة للأصل العقاري نفسه لضمان الوصول إلى ما يُعرف بالقيمة العادلة التي ينشدها المشرع السعودي.

المعايير الدولية المعتمدة ضمن طرق تقييم العقار عند نزع الملكية في النظام الجديد

تعتمد الطريقة الثانية التي أشار إليها المبيض على تطبيق صارم للمعايير الدولية في التقييم العقاري، وهو ما يُعرف اصطلاحاً باسم “التقييم لغرض النزع” الذي يختلف في جوهره عن التقييم السوقي التقليدي، حيث تسعى هذه الآلية إلى تقدير قيمة العقار بناءً على أفضل وأعلى استخدام ممكن، مع مراعاة كافة الظروف المحيطة بالعقار وتأثيرات مشروع المنفعة العامة عليه، وتتضمن طرق تقييم العقار عند نزع الملكية في النظام الجديد عناصر ومحددات تضمن ألا يقل التعويض عن السعر السائد في السوق بل يتجاوزه في كثير من الأحيان، وتتجلى أهمية الالتزام بهذه المعايير العالمية في توحيد لغة التقييم ورفع كفاءة المقيمين المعتمدين، مما يقلل من النزاعات القضائية بين الملاك والجهات الحكومية ويرفع من مستوى الثقة في البيئة الاستثمارية العقارية، فالهدف ليس مجرد منح تعويض مالي بل تمكين المالك من الحصول على بديل مكافئ لعقاره المنزوع بنفس الجودة والموقع والمميزات عبر تطبيق أدوات قياس دقيقة لا تغفل أي تفصيلة فنية أو اقتصادية تخص العقار.

نسبة الزيادة المضافة في طرق تقييم العقار عند نزع الملكية في النظام الجديد

أكد الخبير خالد المبيض أن النظام الجديد أحدث قفزة نوعية في ضمانات التعويض من خلال إقرار زيادة نظامية مجزية، حيث أن التقييم الذي يتم لغرض النزع غالباً ما يكون أعلى من القيمة السوقية المتداولة في الظروف العادية للمبايعات، ويتم تعزيز هذا التعويض بإضافة نسبة 20% فوق القيمة التي تتوصل إليها لجان التقييم، وهو بند جوهري أوجده النظام لتعويض الملاك عن اضطرارهم لترك عقاراتهم وتغطية التكاليف غير المنظورة التي قد يتحملونها عند الانتقال أو البحث عن بدائل، وتعتبر هذه الإضافات جزءاً لا يتجزأ من طرق تقييم العقار عند نزع الملكية في النظام الجديد التي تهدف إلى جبر الضرر وتحقيق الرضا المجتمعي، ومن الضروري أن يدرك الملاك أن هذه النسبة ليست اختيارية بل هي استحقاق قانوني ثابت يتم تضمينه في قرار التعويض النهائي، ولتوضيح النقاط الجوهرية التي تضمنها النظام يمكن رصد العناصر التالية:

• اعتبار تاريخ نزع الملكية هو نقطة الانطلاق لاحتساب كافة الحقوق المالية والمنافع المترتبة للمالك
• إلزام لجان التقدير باتباع طرق تقييم العقار عند نزع الملكية في النظام الجديد باستخدام المعايير المهنية المعتمدة
• ضمان شمول التعويض للقيمة الرأسمالية للعقار مضافاً إليها التعويض عن فترة الانتظار والنسبة النظامية
• توفير آليات تظلم واضحة للملاك في حال اعتراضهم على القيمة المقدرة من قبل لجان التقييم

تتكامل هذه المنهجيات لتشكل درعاً واقياً للملكية الخاصة وتؤكد على أن التنمية وازدهار المدن لا يأتيان على حساب حقوق الأفراد، بل يسيران جنباً إلى جنب مع حماية الثروة العقارية للمواطنين، ومن خلال فهم طرق تقييم العقار عند نزع الملكية في النظام الجديد يستطيع الملاك ضمان حقوقهم كاملة دون انتقاص، والاطمئنان إلى أن الأنظمة تتوخى العدالة المطلقة في تقدير الأثمان.