5 حالات قانونية.. متى يحق للمالك إخلاء شقة الإيجار القديم فورا؟

حالات طرد المستأجر في قانون الإيجار القديم تشغل بال الملايين من الملاك والمستأجرين في الشارع المصري حالياً، حيث يسعى الجميع لفهم الضوابط القانونية التي تحكم العلاقة الإيجارية وحالات استعادة الوحدات السكنية بشكل قانوني سليم؛ إذ تضع المادة 4 من التشريع الجديد نقاطاً فاصلة تنهي الجدل حول حقوق كل طرف وتحدد بوضوح متى يحق للمالك استلام عقاره، مع توضيح الآليات المالية المتبعة لتسوية الفروق الإيجارية المتراكمة وضمان عدم ضياع حقوق المؤجر المادية وسدادها بنظام التقسيط المريح الذي أقره المشرع لضمان الاستقرار الاجتماعي بين الجانبين وتجنب النزاعات القضائية الطويلة.

آليات تطبيق الزيادة المالية وحالات طرد المستأجر في قانون الإيجار القديم

تضمنت النصوص القانونية الأخيرة تفاصيل دقيقة تتعلق بكيفية حساب القيمة الإيجارية الجديدة للأماكن المخصصة للسكن، حيث أقرت المادة الرابعة نظاماً مرناً يسمح بتقسيط فروق الزيادة الإيجارية الناتجة عن تطبيق القانون على دفعات شهرية منتظمة؛ وتنبثق هذه الضوابط من حرص الدولة على إيجاد توازن مالي بين المالك الذي عانى سنوات من تدني الأجرة وبين المستأجر الذي يحتاج لفترة سماح لترتيب أوضاعه المالية، كما توضح النصوص أن هذا التقسيط يتم عبر مدة زمنية تعادل تماماً تلك الفترة التي استحقت عنها الزيادات القانونية دون زيادة أو نقصان؛ وهو ما يعزز من فرص الالتزام الطوعي بالسداد قبل اللجوء لإجراءات قسرية قد تنتهي بالوصول إلى حالات طرد المستأجر في قانون الإيجار القديم التي نص عليها المشرع صراحة في بنود الإخلاء الوجوبي المحددة زمنياً وقانونياً.

الشروط القانونية للإخلاء ورده للمالك وفقاً للمادة 136

أكد القانون رقم 136 لسنة 1981 والمتعلق بتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر على ضرورة الالتزام بالمواعيد المحددة لإعادة الوحدات السكنية لأصحابها، حيث يلتزم المستأجر الأصلي أو الشخص الذي امتد إليه عقد الإيجار قانوناً بتسليم العين المؤجرة في نهاية المدة المنصوص عليها في المادة الثانية من ذات التشريع؛ وتعتبر هذه النصوص ملزمة للجميع ولا تقبل التهاون في تنفيذها طالما تحققت الأسباب الموجبة للإخلاء التي وردت في صياغة المادة 18، ويتمثل الهدف من هذه الصرامة القانونية في تنقية العقود القديمة من الشوائب وضمان عودة الحقوق لأصحابها في الحالات التي يثبت فيها عدم حاجة المستأجر للسكني أو انتفاء صفة الاستمرار التي كفلها القانون سابقاً، وتبرز حالات طرد المستأجر في قانون الإيجار القديم كأداة قانونية فعالة لإعادة الانضباط للسوق العقاري المصري المكدس بالمشكلات المتراكمة منذ عقود طويلة.

• غلق الوحدة السكنية أو المكان المؤجر بصفة مستمرة لمدة تزيد عن عام كامل دون وجود مبرر قانوني أو عذر قهري يمنع المستأجر من استخدامه.
• ثبوت امتلاك المستأجر أو المستفيد من امتداد العقد لوحدة سكنية أو تجارية أخرى بديلة وجاهزة للاستخدام في نفس الغرض الذي استؤجر من أجله المكان القديم.
• انتهاء المدة القانونية المحددة في التعديلات الجديدة والتي تلزم الطرف الشاغل للعين بردها إلى المالك فور انقضاء الأجل المسمى قانوناً دون إبطاء.

الإجراءات القضائية المتبعة لتنفيذ حالات طرد المستأجر في قانون الإيجار القديم

عند امتناع المستأجر عن تسليم الوحدة في المواعيد المقررة قانوناً رغم تحقق أسباب الفصل، يمنح القانون للمالك الحق الأصيل في التوجه إلى قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة المختصة التي يقع في دائرتها العقار لطلب إصدار أمر مستعجل بطرد الشاغلين الممتنعين وإخلاء المكان فوراً؛ وتنسحب هذه الإجراءات لتشمل الحق في المطالبة بالتعويض المادي المناسب إذا كان له مقتض نتيجة التأخير في التسليم أو الإضرار بالعين، ومن الجدير بالذكر أن القانون حفظ للمستأجر حقه في رفع دعوى موضوعية أمام المحكمة المختصة للطعن في الإجراءات، إلا أن ميزة هذا النظام القانوني تكمن في أن رفع هذه الدعوى لا يؤدي أبداً إلى وقف تنفيذ أمر قاضي الأمور الوقتية بالإخلاء؛ مما يضمن سرعة نفاذ الأحكام واسترداد الملاك لعقاراتهم دون الوقوع في فخ التسويف والمماطلة القضائية المعهودة في القضايا المدنية العادية.

تكتمل منظومة العدالة في هذا التشريع من خلال الربط المحكم بين حقوق الملكية الخاصة والاحتياجات الإنسانية للمستأجرين عبر وضع معايير موضوعية لا تقبل التأويل؛ حيث إن حالات طرد المستأجر في قانون الإيجار القديم لم تعد مجرد تهديدات بل أصبحت نصوصاً واضحة التنفيذ لا ترتبط بالأهواء الشخصية؛ بل بوقائع مادية مثل غلق العين أو امتلاك بديل سكني مناسب، وهذا التوجه التشريعي يساهم بشكل فعال في فك الاشتباك التاريخي في ملف العقارات القديمة ويسرع من عملية تداول الوحدات المغلقة التي تقدر بالملايين؛ مما يضخ دماءً جديدة في شريان الاقتصاد القومي ويحقق مبادئ الحق والإنصاف التي نص عليها الدستور لضمان توازن المصالح بين جميع فئات المجتمع دون تحيز أو إجحاف.