«زيادة واضحة» إيجار القديم كيف تُقسم مناطق الإيجار لتحديد الزيادة النهائية؟

حدد قانون الإيجار القديم رقم 164 لسنة 2025 آلية جديدة لتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر، من خلال تقسيم المناطق التي تخضع لعقود الإيجار القديمة السكنية إلى ثلاثة مستويات رئيسية، هي المناطق المتميزة والمتوسطة والاقتصادية، تمهيدًا لتحديد القيمة الإيجارية الجديدة بشكل يتوافق مع المعايير المحددة.

آليات تقسيم وحصر الإيجار القديم وفق المستويات الجديدة

بحسب المادة (3) من قانون الإيجار القديم، تُكوّن لجان مختصة بحصر وتصنيف المناطق المؤجرة بقرار من المحافظ المختص في كل محافظة، وتُمنح هذه اللجان مهلة ثلاثة أشهر قابلة للتمديد مرة واحدة لإتمام مهامها؛ حيث تتضمن هذه المهام تقييم وتصنيف المناطق السكنية بناءً على مجموعة من المعايير المتنوعة التي تشمل الموقع الجغرافي، وطبيعة الشوارع والعقارات ضمن المنطقة، ومستوى البناء من حيث نوع المواد المستخدمة ومساحات الوحدات السكنية. كما تأخذ اللجان في اعتبارها مدى توفر المرافق الحيوية مثل مياه الشرب والكهرباء والغاز والهاتف، بالإضافة إلى البنية التحتية التي تشمل شبكة الطرق ووسائل المواصلات والخدمات الصحية والاجتماعية والتعليمية المتوفرة. إضافة إلى ذلك، تعتمد اللجان في تصنيفها على القيمة الإيجارية الضريبية وفقًا لقانون الضريبة على العقارات المبنية رقم 196 لسنة 2008. وبعد الانتهاء من أعمال الحصر والتصنيف، يُصدر المحافظ قرارًا بنتائج التقييم، ويُنشر في الجريدة الرسمية “الوقائع المصرية”، كما يُعلن عنه في وحدات الإدارة المحلية المعنية. بناءً على المادة (4) من القانون، تحدد القيمة الإيجارية الجديدة للمناطق المتميزة عند عشرين ضعف القيمة الإيجارية السابقة بحد أدنى ألف جنيه؛ بينما تُحتسب المناطق المتوسطة بعشرة أضعاف القيمة الإيجارية السابقة بحد أدنى أربعمائة جنيه، وفيما يخص المناطق الاقتصادية، يتم احتساب القيمة الجديدة بعشرة أضعاف مع حد أدنى قدره مائتان وخمسون جنيهًا. ولاحقًا، يُلزم المستأجرون بدفع مبلغ 250 جنيهًا شهريًا حتى انتهاء عمل لجان الحصر، مع إمكانية سداد الفروق اللاحقة على أقساط بعد صدور التصنيف.

كما نصت المادة (5) على أن الأجور الخاصة بالأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعيين لأغراض غير سكنية ستُحتسب بخمسة أضعاف القيم الإيجارية الحالية، مع زيادة سنوية ثابتة تبلغ 15% طبقًا للمادة (6).

تفاصيل انتهاء عقود الإيجار القديم ومحددات الإخلاء

أوضح القانون أن عقود الإيجار القديمة السكنية تنتهي تلقائيًا بعد مرور 7 سنوات من تاريخ العمل بالقانون، بينما تنتهي عقود الإيجار غير السكنية بعد 5 سنوات، مع إمكانية الاتفاق بين الطرفين على إنهاء العقود قبل ذلك الموعد. وقد حدد القانون شروطًا معينة للإخلاء المبكر، منها غلق الوحدة السكنية لمدة تزيد على عام كامل، أو في حالة امتلاك المستأجر لوحدة بديلة صالحة لغرض السكن، مما يسمح بإنهاء العقد بناءً على هذه الأسباب. بالإضافة إلى ذلك، منح القانون المستأجرين أولوية مميزة في الحصول على وحدات سكنية بديلة من الدولة سواء بنظام الإيجار أو التمليك، شريطة إخلاء وتسليم الوحدة المؤجرة قبل انتهاء مدة العقد، ما يعكس حرص المشرع على التوازن بين حقوق المستأجر والمالك.

القيمة الإيجارية الجديدة وتدرجها حسب تصنيف المناطق السكنية

تأتي القيمة الإيجارية الجديدة ضمن آلية قررها قانون الإيجار القديم رقم 164 لعام 2025 بهدف ضبط سوق الإيجارات وتحقيق العدالة في تحديد الأسعار، وتعتمد هذه القيمة بشكل أساسي على تصنيف المناطق السكنية إلى ثلاث مستويات كما سبق الذكر. حيث تتراوح العديد من العوامل التي تؤثر على التقييم من موقع الوحدة السكنية إلى توفر الخدمات والمرافق، ما ينعكس مباشرة على تحديد القيمة الإيجارية المعتمدة. وبناءً على هذا التصنيف، يتم تطبيق مضاعفات محددة:

وبالنسبة للأماكن المؤجرة للأغراض غير السكنية، فما زالت القيمة الإيجارية تتراوح عند خمسة أضعاف القيمة السابقة، مع زيادة سنوية ثابتة بنسبة 15% تتواءم مع معدلات التضخم والتغيرات الاقتصادية، وبذلك يضمن القانون تحقيق التوازن بين حماية حق المستأجر وتوفير دخل عادل للمالك.

هذه الآليات المُحكمة التي ضمنها قانون الإيجار القديم تهيئ بيئة تنظيمية واضحة للعلاقة بين المالك والمستأجر؛ ما يسهل التعامل مع تحديات سوق الإيجار ويضمن حقوق الطرفين بتوازن مهما كانت الظروف الاقتصادية أو الاجتماعية.